Ипотек хэмээх их бизнес

 

Ипотекийн зээл хэмээх бизнес
 

Ипотекийн санхүүжилтийн тогтвортой тогтолцоог бий болгох харилцан ойлголцлын санамж бичиг гээч баримтад Монголын Засгийн газар, Монголбанк хоёр гарын үсэг зурсан нь 2013 оны дөрөвдүгээр сар. 2013 оны дөрөвдүгээр сар гэдэг нь Монголын засгийн газар тэрбум таван зуун сая ам.долларын бонд босгоод үрэх газар, зарах нүхээ хайж ядан алгаа үрж байсан үе. Ийм үеэр л бүлэглэл ажлаа хийнэ.

 

2012 он хүртэл цочир хөрөнгө оруулалт хийсэн барилгын салбарт сэрүүн салхи үлээж эхлээд жил тутам бараг нэг дахин нугарч хурдтай өсч байсан салбарын цэвэр өсөлт зогсонги байдалд орж ирсэн үе байлаа. Энхбаярын найруулсан янз бүрийн мянгат хөтөлбөр, уул уурхайн бэлэн мөнгөний халуурал дор 2007-2008 оны үеэс үнэ хоёр дахин нугарсан байрны үнэ эргээд буудаг дээрээ ирээд байв. Бүлэглэл ажлаа хийгээгүй бол үл хөдлөхийн үнэ зах зээлийн жамаараа унана гэсэн үг. Үнэ унавал иргэд өндөр үнэтэй байрны 30 хувийн урдчилгаа төлж,  урт хугацааны зээлд уягдаж хүү төлж явахын оронд ижилхэн мөнгөөр боломжийн үнэтэй байрны 50-аас дээш хувийг төлөөд богино хугацаанд хүүнд илүү бага мөнгө зарцуулах боломж гэсэн үг.  Гэхдээ Монголд зах зээл ажлаа хийхээс өмнө бүлэглэл ажиллана.
 

Бүлэглэл ажиллах бүх боломж мэдээж бэлэн. Худалдаа хөгжлийн банкны дэд захирал байсан Н.Золжаргал Монголбанкинд, Ц.Элбэгдорж төрийн толгойд, Х.Баттулга болон бусад банк, барилгын гар хөлүүд нь засаг болон УИХ-д, Д.Эрдэнэбилэг банкаа барьж байв, одоо хамтран хэрхэн тоглох аргаа л олох хэрэгтэй. 

Аргаа хурдан олохгүй бол банкны салбарын ашиг орлого сайнгүй байлаа.  Дэлхийн санхүүгийн хямралын шоокоор 140 тэрбумын алдагдал хүлээхэд хүрч байсан салбар 2012 он гэхэд бүрэн сэхэж, өмнөх оноосоо бараг 3 дахин их ашиг хийж хоёр байтугай гурван оронтой тоон өсөлт гайхуулах хэмжээнд хүрсэн ч 2013 оноос эргээд өсөлтийн хурд унаж эхлэв.  Гэхдээ төрийн оролцоогүйгээр авдаг иргэдийн ипотекийн зээлийн эрэлт өндөр хэвээр, зугуухан боловч нийт зээлд олгох хувь нь өсөж байв. 

Зах зээлд эрэлт байгааг мэдэрсэн бүлэглэл 2013 оны 1 сард дэд хөтөлбөр, 4 сард санамж бичиг, 6 сард журам байгуулав. Ингээд 8 хувийн зээлийн мега хөтөлбөр эхлэв. Үүнээс далайцтай, бас түүнээс шуналтай хөтөлбөр үл хөдлөхийн түүхэнд гарч байсангүй. 

Түүх өрнөсөөр: 8 хувийн ипотек хэмээх банкнуудын саалийн үнээ

УИХ-аас Монголбанкинд хийсэн ажлын хэсгийн тайланг үзвэл ипотекийн зээлийн хөтөлбөрт 2017 оны эхний улирлын  байдлаар 3,7 их наяд орчим төгрөг зарцуулжээ. Монгол Улсын нэгдсэн төсвийн орлого 2016 оны байдлаар 5,8 их наяд орчим төгрөг. 2010 оны үеийн улсыг нэг жил тэжээх төсвөөс ч их  3,7 их наяд хэмээх их мөнгөний хөтөлбөрийг Монголбанк, барилга, эрх барих нам, Засгийн газар, арилжааны банк дамнасан сүлжээ л бодлого болгон захиалж, захиалснаа хэрэгжүүлж чадна. 

Ийм мөнгө Монголбанкинд ч, Засгийн газарт ч байсангүй. Бүр 2017 онд эрх барих нам солигдмогц хяналт шалгалт хийж дуулиан шуугиан болсноос биш долларын ханшийн огцом уналт нь доллар татарсантай зэрэгцээд  эдний захиалсан бодлогыг хэрэгжүүлэхийн тулд 7 их наяд гаруй байсан мөнгөний нийлүүлэлтийг бараг 40 хувь нэмэгдүүлсэнтэй холбоотой байлаа.  Гуравхан жилийн дотор Монголчуудын мөнгөн орлогын 40 хувь агаарт хийслээ.   Ийм их мөнгө хэвлээд заримдаа 40 хувь хүрдэг хүүтэй зах зээлд 4 хувийн хүүтэй мөнгө арилжааны банкуудад олгов.  

Тэнд 40000 гэж байгаа бараа энд 4000 гэж байвал хэн ч баярлаад авна. 80 мянга орчим иргэн зээл авч, өөрт байсан хадгаламж дээрээ төрөөс буюу арилжааны банкнаас зээлсэн мөнгөө нэмээд барилгын компанид төлж, өөрсдөө оронд нь авсан байраа банкинд барьцаалав. Зээл авсан иргэдийн тал нь дундаа тохирч аваад 8%-ын хүүтэй хөрөнгийг 16% хүүтэй эргүүлээд явж байж ч мэднэ. 61 байртай иргэн байдаг ч сураг байсан. Ямар ч гэсэн нэрлэсэн хүү хямдарсан тул хамгийн их талархал хүлээдэг хэсэг. Гэхдээ дээр бичсэнчлэн энэ хөтөлбөр эхлээгүй байсан бол байрны үнэ хэд байх байсныг, жишээ нь доллар 1600-ын эдийн засагт м.кв сая төгрөгний байр, 16 хувийн хүүтэй аваад явах хувилбар байсан эсэхийг шалгах боломж бидэнд олдоогүй. Түүнээс гадна үнэгүй юм байдаггүй гэдгийн үлгэрээр хямдхан хүү хараад баярлаад авчихсан чинь мөнгө төлж төлж эргээд харахаар зээл нь багасдаггүй, дээр нь банкинд тавьчихсан байрных нь үнэ унаад байдаг зовлон нэмэгдлээ. 100 саяын байр авч, 70 саяыг зээлээд 3 жил 20 сая төгрөг төлөөд эргээд хартал зээл нь бараг хэвэндээ, харин байрных нь үнэ 90 сая болоод буурчихсан гэх маягийн зовлонтой зээлдэгчид хаа саагүй болжээ. 

Ямар ч гэсэн арилжааны банкууд 4%-ын хүүтэй мөнгө авч, бидэнд 8% хүүтэй зээлэх болсон. Банкууд бол бараг 4 их наядаас  4% хүүгийн зөрүү, нэмэх нь зээл олгохдоо авдаг нэг сарын зээлийн төлбөр гэх мэт орлогууд, хасах нь үйл ажиллагааны зардлаас ашиг хийдэг.  Бусад салбар уруудаж эхэлсэн 2013, 2014 онд банкны салбарын нийт зээлд олгох ипотекийн зээлийн хувь, банкнуудын нийт ашиг хоёр уралдан өссөн нь зурсан зурхайгаараа л болсон хэрэг. 

Түүхийн үргэлжлэл: МИК гэж юу вэ?

Төгрөгийн ханшийн уналт, хүүгийн өртгийг иргэд, нийт эдийн засагт үүрүүлдэг ийм том хөтөлбөрөөс ашиг хийдэг нь  ганц арилжааны банкнууд биш. Монголбанк, Засгийн газар, арилжааны банк, зээлдэгч иргэдийн дундах хөрөнгийг дотроо нэг эргэлдүүлээд мөнгө хийдэг  МИК хэмээх халхавч байгууллага бий. МИК ч гэж дээ бүлэглэлийн төрүүлсэн хүүхэд, зүс хувилсан   банкнууд. Монголбанк, Хөгжлийн банкнаас гадна арилжааны банкууд, түүн дундаа Худалдаа хөгжлийн банк, Улаанбаатар хотын банк хоёр 60 орчим хувийг эзэмшдэг. 

Монголбанкнаас хэвлэж өгсөн мөнгө буюу  ипотекийн зээлийн гэрээнүүдийг  үнэт цаас болгож хувиргаад  Монголбанкинд нь буцааж өгөхдөө дундаас нь ашиг хийдэг энэ байгууллагын талаар Хөрөнгийн биржийн захирал асан Д.Ангар ийм тайлбар өгчээ.

\”Монголын ипотекийн корпорац гэж нэг хиймэл бүтэц Монголбанкны мөнгөөр худалдаж аваад буцаагаад зарчихаж байгаа юм. Эцсийн санхүүжүүлэгч нь Монголбанк болж байгаа биз. Монголбанк гэдэг нь хөрөнгө оруулагч, бизнесийн байгууллага биш шүү дээ. Гэтэл ипотекийн зээлд олгосон гурван их наяд төгрөгийг санхүүжүүлэгч нь Монголбанк болчихоод байна. Дунд нь Монголын Ипотекийн корпорац гээд хүний толгой эргүүлсэн бүтэц яваад байгаа болохоос МИК-ийн санхүүжүүлсэн нэг ч төгрөгийн ипотекийн зээл байхгүй. Ипотекийн зээлийг Монголбанкнаас өөр худалдан авсан газар байхгүй. арилжааны банкуудын авсан зээлийг багцалж байгаад үнэт цаасжуулаад ипотекийн зээл болгоод зардаг гэж гоёор яриад байгаа МИК-ын ганц худалдан авагч нь Монголбанк. Монголбанк нь бизнесийн юм уу хөрөнгө оруулагч байгууллага биш учраас зүгээр л мөнгө хэвлээд л өгчихөж байгаа юм”.

МИК  Монголбанкнаас гарч арилжааны банкууд дээр хийгдсэн 8 хувийн гэрээнүүд багцаар нь хүлээж авмагцаа  5,1%-ын хүүтэй бонд гаргаад Монголбанк руу явуулна. Зөрүү 2,9 хувиас хүүгийн орлого гэж олно.  Дээр нь зээлийн багцын үнийн дүнгээс 0,25-0,5% шимтгэл бодож авдаг бололтой. Банкнууд(МИК-ыг оруулаад) ийнхүү хүү болон шимтгэлээс ашгаа хийдэг.  Байх шаардлагагүй нэг бүтэц нийлж үүсгээд оройд нь  зууны манлай төрийн өмчийн луйвар Эрдэнэт үйлдвэрийн 49 хувийг гартаа авсан Монголиан Коппер Корпорэйшний ТУЗ-ын захирал гэгдэх М.Мөнхбаатарыг \”МИК Холдинг” ХК, \”МИК ОССК”ХХК-ийн Төлөөлөн Удирдах Зөвлөлийн даргаар томилсон байх нь даажинтай.  МИК олон нийтэд хувьцаа гаргана хэмээх мянгуужингийн бүлэг мөн бичигдсэн ба биржид IPO хийх  явцыг бие даасан андерраитер хариуцах журмыг зөрчиж ТДБ капитал өөрөө хийж байсан түүхтэй. Банк санхүү төвтэй энэ бүлэглэл энэ улсад зах зээлийн дүрэм байтугай, төрийн хууль ёсны дээр оршдог нь бодит үнэн юм. 

Түүгээр зогсохгүй М.Мөнхбаатарын тэргүүлдэг МИК Холдинг хэмээх толгой байгууллагын ТУЗ-ын 2016 оны жилийн эцсийн хурлаар хуримтлагдсан ашиг болох 30 гаруй тэрбум төгрөгөөс 24,8 тэрбум орчим төгрөгийг ногдол ашиг болгон хувьцаа эзэмшигчдэд буюу арилжааны банкнуудад хуваарилахаар шийдвэрлэсэн байх аж. Өөрөөр хэлбэл хямд мөнгө авч, банкин дээр үнэ нэмж зараад, буцаагаад МИК-ээр эргэлдүүлж хямд үнэт цаас болгож хувиргаад Монголбанкинд буцааж өгөхдөө дахиад нэг ашиг хийдэг ийм ганган схемийг банк төвтэй боловсон хулгайч нараас өөр хэн ч Монголд зурж чадахгүй. 

Тэдний энэ ганган схем гүйцэлдэхэд гэхдээ нэг алхам дутуу байлаа. Монголбанкинд үнэт цаас болж эргэж ирсэн 3,7 их наяд төгрөгийг Засаг руу шилжүүлж, Монголбанкны алдагдал болгож хаагаад алдагдал нөхөх нэрээр үнэт цаас хэвлэх хуулийн боломжийг олж хараад байв. Анхнаасаа 2013 онд байгуулсан мөнөөх хамтран ойлгоцлын санамж бичиг дээрээ ийнхүү тохирсон байсан ба 2016 оны 7 сард засаг солигдоогүй бол дахиад хэдэн их наядын мөнгө нэмж хэвлүүлэх эдийн засагт төгрөгийн ханш, түмний худалдан авах чадвар хаа хүртэл хийсэх байсан нь нэн тодорхойгүй.
 
Засаг солигдохын өмнө

Байртай болгоно, буудай хямд байна энэ тэр гээд баахан мөнгө хэвлэж төгрөг цаас болсон эдийн засаг цааш эргэхээ байж, энэ нь 2015 оны сүүлээс банкны баланст харагдаж эхлээд байлаа. Корпорацын зээлийн эргэн төлөлт муудаж, оны эцэст чанаргүй зээлийн хэмжээ үлэмж өсөв. Нэмж зээлдэгчдийн тоо багасч, 2013 онд 0,5 хувь хүрэхтэй үгүйтэй байсан хугацаа хэтэрсэн болон чанаргүй ипотекийн зээл 3,2 хувьд хүрэх болов. Байр борлогдохоо больж, бараг л бүх мөнгийг чинь буцааж өгнө гэх шахуу рекламны мэссэжээр бөмбөгдөх болов. Үнэ унаж эхлэв. Үүнийг дагаад барилгын салбарын чанаргүй болон хугацаа хэтэрсэн зээл өмнөх оноос бараг 4 пункт өсч, 11,4 хувьд хүрээд байлаа. Түүхийн эдийн үнэ унаж эхлээд, хөрөнгө оруулалт татарч,  төсвийн зарлагаа удирдах,  төгрөгийн ханшийг барьж байх хэрэгтэй байсан 2012-2013 онд Засгийн газар, Монголбанк хоёр \”харилцан ойлголцож” байгаад яг эсрэгээр нь хийсний горыг эгэл жирийн монголчууд идэх хоолоороо, эрүүл мэндээрээ төлөөд хэдэн жил өнгөрч байв.  Ардчилсан нам ба банк төвтэй бүлэглэлд гэхдээ энэ хамаагүй. Нэг нь ялж л байвал, нөгөө нь ашгаа хийж байвал болох юм. Иргэдийн барьцаанд байгаа үл хөдлөхөө илүү чөлөөтэй зарцуулах эрхийг хуулиар хангах гэсэн Үндсэн Хуулийн Цэцийн шийдвэрийг ипотекийг зогсооно барина хэмээн шантаажилж,  өчиггүй буулгаж авав.

Сонгууль дөхсөөр. Засгийн газар нь өөрийнхөө хамтран бүтээсэн системээс ашгаа хийдэг арилжааны банкнуудтайгаа өрсөж, 15 давсан хүүтэй өрийн бичиг хэвлэн барин дансаа торгоож  байсан атал Ардчилсан намынхан ба банк төвтэй бүлэглэл үгсэн хуйвалдаж,  5% хүү хэмээх бүр хөнөөлтэй тоо гаргаж шидэв.  Тэд ялсан бол бага хүү, бага урдчилгаагаар зээлийн чадавхигүй иргэдийг ипотекийн зээлийн багцад сонгууль хүртэл хамаад тэр нь эргээд санхүүгийн салбараа дарж унах эрсдэл бодитоор оршиж байв.  

Зээлийн чадвартай цөөнх, банк төвтэй бүлэглэл, барилга гэх мэт цөөн салбарыг  төсвийн орлогын талаас их төсөвтэй хөтөлбөрөөр эрхүүлж, түүний өртгийг 3 сая монголчууд засгийн татвар, төгрөгийн ханш, түүнээс үлдсэн багахан орлогоосоо төлдөг ийм эдийн засгийн бүтцийг хэн өөрчлөх вэ?  Жолооч нь явсан Эрдэнэбилэг, хорин хэдтэй хүүхэд зэргийг өмнөө барьсан Х.Баттулга нарын улстөрчдийн бүлэглэл төрийн дээр зайдалж,  хүссэн хөтөлбөрөө захиалж, захиалснаа хэрэгжүүлж, хэрэгжүүлснээсээ ашиг хийдэг ийм механизмыг хэн хэрхэн өөрчлөх вэ?  Өнөөг хүртэл налгар, тэнэгэр, нийтийн дэд бүтэцтэй хот барихад хангалттай хүрэлцэх хөрөнгө барилга, банк, төрийнхөн хамтран дэглэдэг ийм хөтөлбөрүүд рүү урсгаж авсан боловсон луйварчид бодож олсон системээрээ гэр бүлүүд, залуу үеийн мөрөөдлийг 30 жил, 40 жилийн зээлээс цаашгүй болгож хүлж байдаг тоглоомоо цааш үргэлжлүүлэхээр төрийн дээд албан тушаал, Ерөнхийлөгчийн суудал руу улайрч байна. Монголын өнгөт метал, банк санхүү, хэвлэл мэдээлэл, улсын төсөв,  тэр байтугай улстөрийн хоёр том намын нэгийг, шүүх засаглалын хамт савартаа базсан луйврын бүлэглэл монголын залуу үеийн мөрөөдөл, найрсаг тухтай сайхан амьдрах мөрөөдлийг 8% зээл хэмээх нидэр дээрээ өөрсдөө хамаг өрмийг нь хамдаг хөтөлбөрөөр худалдан авсан нь хэмээх бүлэг энэ болой.   Монголын бодлогыг бүлэглэл захиалах уу, төр зангидах уу,  Монголын төр цөөнхид үйлчлэх үү, монголчуудад үйлчлэх үү гэдгийг сонгох цаг айсуй. 

Д.Ганаа