Ч. Хашчулуун: МИК бол олон улсын стандарт хангасан байгууллага

$\"\"$

МУИС-ийн Эдийн засгийн сургуулийн Эдийн засгийн тэнхимийн багш, доктор Ч. ХАШЧУЛУУНТАЙ ярилцлаа.

Ипотекийн зээл олголт эрс багасч, МИК зэрэг байгууллагыг
хүртэл улстөржилтийн сэдэв болгох нь анзаарагдаж эхэллээ. Уг нь манайх
шиг гэр хороололд дийлэнх нь амьдардаг, ихэнх иргэд нь бага орлоготой
улсад хэрэгтэй бүтэц шиг санагддаг. Ер нь дэлхийн улсуудад МИК шиг
газрууд ажилладаг уу?

Дэлхийн бүх улс хөгжлийнхөө тодорхой шатанд нэг том асуудалтай
тулгардаг. Тэр нь хүн амаа орон сууцаар яаж хангах вэ гэсэн асуудал.
Түүнээс биш зөвхөн манайд тулгарчихаад байгаа асуудал биш. Солонгос,
Япон, АНУ бүгд л орлого багатай айлуудад зориулсан орон сууц барих
шийдлийг олон шаардлагатай болсон. Америкийн Засгийн газар 1934 онд
хууль баталж анхны моргэйжийн корпорацийг байгуулсан байдаг юм.
Манайхаар бол энэ нь ипотекийн корпораци. Үүнээс улбаалаад дэлхийн
хоёрдугаар дайны дараа маш олон орон ийм газар байгуулж хүн амаа орон
сууцаар хангах асуудлыг тодорхой хэмжээнд шийдэж чадсан. Манай улсын
хувьд 2000 оноос хойш энэ чиглэлээр судалж, сонирхож эхэлсэн байдаг.
Мянганы сорилын сангийн хүрээнд гэр хорооллыг яаж орон сууцжуулах вэ
гэдэгт их анхаарсан. Манай улсад нэг онцлог бий. Орон сууцжуулах асуудал
хүчтэй яригдаж эхэлсэн тэр үед гэр хороолол гэхээсээ илүү дундаж
давхаргад багтдаг хэсгийнхэн яаж байртай болох вэ гэдэг том асуудалтай
нүүр тулсан байсан. Дундаж давхарга гэдэг нь төсвөөс цалинждаг, компанид
ажилладаг хүмүүс.

Тэр үед байрны зээлийн хүү ч өндөр байсан шүү?

Тийм ээ, 15-18 хувьтай байсан. Байрны үнэ ч өндөр байсан даа. Ингээд
2003 оноос Засгийн газрын хэмжээнд иргэдээ орон сууцжуулах асуудалд
анхаарч 40 мянган айлын орон сууцны хөтөлбөрийг баталсан. Энэ бодлогын
хүрээнд МИК байгуулагдсан юм. МИК-ийн түүх 3 үе шаттай. Эхний үе
шатандаа 40 мянган айлын орон сууцны хөтөлбөрийг хэрэгжүүлсэн.
2009-2012 оны хооронд уул уурхай хөгжих эхэлсэнтэй холбогдуулж орон
сууцны асуудлыг хэрхэн шийдэх вэ гэсэн асуудал гарч ирсэн. Энэ асуудлыг
шийдэхээр ажилласан нь МИК-ийн түүхийн 2 дахь үе шат. 3 дахь үе шат нь
2013 оноос эхэлсэн юм. Тодруулж хэлбэл найман хувийн зээлийн хөтөлбөр
хэрэгжиж, багагүй үр дүнд хүрсэн. Одоогоор 60 гарй мянган айл орон
сууцтай болсон статистик бий. Зөвхөн Улаанбаатар биш аймаг орон нутагт ч
гэсэн хэрэгжиж байгаа нь энэ хөтөлбөрийн давуу тал.

Ирэх жилүүдэд ипотекийн зээлийн хүрээ хумигдаж магадгүй дүр
зураг ажиглагдаад байна. Иргэдийг орон сууцжуулах хөтөлбөрийг эдийн
засаг хямарсан гээд түр хугацаанд зогсоох зайлшгүй шаардлага гарчихсан
юм болов уу?

Тэгж бодохгүй байна. Цаашдаа, 2018, 2019 онд ипотекийн зах зээлийг
яаж дэмжих вэ гэсэн бодлогын томоохон асуудал тулгарч байгаа. Өнгөрсөн
арав гаруй жил борлуулалтыг дэмжиж ирсэн нь хамгийн гол асуудал болоод
байна л даа. Гучаад онд АНУ моргэйжийг зайлшгүй шаардлагатай гээд
нэвтрүүлсэн гэж өмнө нь ярьсан. Бидний хувьд ипотекийн зээл тэр үеийн
Америкаас ч илүү тулгамдсан асуудал болоод байна. Монголын хүн амын
сүүлийн тоогоор нийт иргэдийнх нь 79 хувь суурин газар амьдардаг гэсэн
статистик гарсан. Төвлөрлийн түүхэнд байгаагүй маш өндөр хувь. Ингэж
төвлөрсөн улс орон сууцанд амьдрахгүй бол агаар, хөрсний бохирдол гээд
нийгмийн хэцүү асуудлуудтай нүүр тулна. Агаар, хөрсний бохирдлын тухайд
бид хор хохирлыг нь амсаад эхэлчихсэн. Сүүлийн арван жил утааг шийдэх
гээд чадахгүй байгаагийн нэг том шалтгаан нь хүн амын төвлөрөл. Орон
нутгаас хот бараадсан нүүдэл тасрахгүй байгаа учраас суурин газруудын
хүний тоо нэмэгдэж, гэр хороолол хүрээгээ тэлж байна.

МИК ямар үүрэгтэй газар болох, ийм бүтэц зайлшгүй байх ёстой шалтгаанаар ярилцлагаа үргэлжлүүлье?

Зах зээлд МИК-ийн гаргаж буй бүтээгдэхүүн бол үнэт цаас. Гэхдээ маш
өвөрмөц үнэт цаас. Энэ үнэт цаасыг орон сууцны буюу ипотекийн зээлээр
баталгаажсан үнэт цаас гэж нэрлэдэг. Ийм үнэт цаасыг зах зээлд гаргадаг
цорын ганц байгууллага нь МИК. Яагаад заавал үнэт цаас гаргах ёстой гэж
гэдэг дээр нэг энгийн жишээ хэлье. Банкинд 100 сая төгрөг байлаа гэж
бодъё. Бат, Дорж хоёр тэр банкинд очоод зээл авъя гэсэн хүсэлт тавилаа.
Банкинд байгаа мөнгө тэр хоёрт зээл өгөөд дуусна. Гэтэл маш олон хүнд
байрны зээл авах хэрэгцээ байгаа. Банкуудын мөнгө тэдний эрэлтийг хангаж
дийлэхгүй. Энэ асуудлыг дэлхий нийт шийдчихсэн. Өмнө олгосон зээлийг
багцлан үнэт цаас болгож дахин эргэлтэд оруулаад мөнгө босгодог гарц
бий. Ингэж байж дараагийн айлуудад зээлийн боломж олддог. Дэлхийн улс
орнуудын зах зээлд олон жил ашигласан өвөрмөц тогтолцоо л доо. Улс
орнууд энэ тогтолцоог ашиглаж аль болох олон хүнийг бага хүүтэй орон
сууцаар хангадаг. Энэ үүргийг Монголд МИК гэдэг газар гүйцэтгэдэг. Хүн
амыг орон сууцжуулах бол төрийн бодлогын нэг чухал зорилт. Ийм байтал
орон сууцны зээлээ арилжааны хүүгээр өгөөд эхэлбэл шалгуурыг нь хангаад
авах хүн гарахгүй. Орон сууцны бага хүүтэй зээл шийдэгдэхгүй бол
худалдагдаагүй эзгүй байгаа олон байрнууд зарагдахгүй. Энэ байруудыг
барих гэж өндөр хүчин чадалтай цементийн болон барилгын материалын
үйлдвэрлэлийг дотооддоо бий болгосон асуудал бас бий. Тэд зах зээлгүй
болно. Зах зээлээ олж чадахгүй бол дампуурах нь ойлгомжтой. Хэрвээ энэ
компаниуд дампуурвал тэдэнд төрөөс олгосон зээл дэмжлэг утгагүй болно.
Хүмүүс байранд орж хүчрэхээ байж утааны асуудал улам даамжирна.

Ипотекийн зээл сайн зээлд багтдаг, эргэн төлөлт сайтай гэж
ярьдаг. Тэгэхээр МИК-ийн гаргаж байгаа үнэт цаасыг хөрөнгө оруулагчдын
сонирхлыг татахаар бүтээгдэхүүн гэж ойлгож болох уу?

Тэгж ойлгож болно. Монголчуудыг бусад улсын иргэдтэй харьцуулахад нэг
онцлог тал байдаг. Ихэнх иргэд орон сууцыг амьдралдаа ганц удаа л
худалдаж авдаг. Ипотекийн зээлд өрхийн бүх орлого зарцуулагддаг.
Ипотекийн зээлд хариуцлагатай ханддагийн цаад шалтгаан энэ л дээ. Ганц,
хоёр хүний биш нийт гэр бүлийнхээ орлогыг цуглуулж байрныхаа төлбөрт
хийдэг онцлогтой улс. Тэгэхээр ипотекийн зээл манай нөхцөлд чанаргүй
болох магадлал бараг байхгүй. Мөн орон сууцны зээл олгож байгаа
банкуудын хяналт хатуу учраас үнэт цаас маань баталгаатай гэсэн үг.

Ипотект төрөөс дэмжлэг үзүүлэх шаардлагагүй гэж шүүмжлээд
байдаг. Гэтэл төрөөс мал аж ахуй газар тариалан гээд хэд хэдэн салбарт
багагүй хэмжээний татаас өгдөг. Ипотекийн хувьд энэ салбаруудад өгсөн
татаасаас юугаараа ялгаатай вэ?

Таны хэлснээр төрөөс хэд хэдэн салбарт дэмжлэг өгдөг. Наад захын
жишээ гэхэд буудайнд жил бүр асар их хэмжээний татаас өгдөг. Орон сууцны
татаас энэ мэт дэмжлэгээс маш том ялгаатай. Гурилынхаа хэрэгцээг
дотооддоо 100 хувь хангана гээд буудайнд татаас өгдөг ч гурилын
үйлдвэрүүд нь тариаланчдын ургуулсан буудайны чанарыг голоод авдаггүй.
Дотооддоо ургуулсан буудай чанарын хувьд муу хэрнээ үнэ өндөр гэсэн
зовлон жил бүр дагуулдаг. Харин орон сууцны зээл бол огт өөр. Сонголт
ихтэй. Хөгжлийг чирч явдаг дундаж давхарга руугаа чиглэсэн гэсэн давуу
тал бий. Олонх иргэдэд ашигтай шийдэл. Тийм учраас орон сууцны дэмжлэг
цаашдаа ч байхаас аргагүй чухал асуудал. Энэ дэмжлэгийг хэвээр байлгахын
тулд МИК-ийн үнэт цаас тун чухал.

Бага хүүтэй орон сууцны зээл авах хүсэлтэй иргэд хэдэн
мянгаараа дугаарлаж байна. Тэднийг орон сууцжуулъя гэвэл МИК байхаас
аргагүй гэж ойлголоо. Гэхдээ улс төрөөс ангид байлгамаар юм байна аа
даа. Энэ тал дээр таны байр суурийг сонсъё?

Хүн амаа орон сууцжуулах ажлыг хорь, гучин жил битгий хэл гэр
хороолол алга болно гэж тооцоолсон 2050 он хүртэл хиймээр байгаа юм.
Иргэдийн олонх нь худалдан авах чадваргүй ийм үед МИК байхаас аргагүй.
Өөрөөр хэлбэл, төрийн оролцоо дэмжлэггүйгээр явахад хэцүү ажил. Тэгэхээр
МИК-ийг улс төрөөс хараат байлгах нь маш чухал. 60 мянган өрх гэхээр
энэ хөтөлбөрийн цаана 200-300 мянган хүний амьдрал бий гэсэн үг. Цаана
нь байранд орох хүсэлтэй залуу гэр бүл орлого багатай айлууд, өрх
толгойлсон эмэгтэйчүүд гээд анхаарал татсан олон хэсэг бий. Тэднийг
дэмжихээс аргагүй. Төрөөс шууд байранд ор гээд мөнгө өгье гэвэл төсөв
хүрэлцэхгүй. Зайлшгүй өрх гэрүүдийн оролцоо, орлого хэрэгтэй. Монголчууд
байр түрээслэхээс илүү зээлэнд хамрагдаад өөрийн болгочих юмсан гэсэн
хандлагатай улс. Тэгэхээр иргэдээ орон сууцжуулах төр засгийн бодлогыг
улс төртэй хольж хутгах хэрэггүй. Бодлогын залгамж халааг хангаад явах
хэрэгтэй. Ардын нам 2011 онд орон сууцны зургаан хувийн зээлийн
хөтөлбөрийг хэрэгжүүлж байсан. Дараагийн Засгийн газар нь найман хувь
болгосон. Тэгэхээр бага хүүтэй орон сууцны зээлийн хөтөлбөр зөвхөн
сүүлийн хэсэн жилд биш багагүй хугацаанд төрөөс анхаарч ирсэн ажил.

Засгийн газар ипотекийн хөтөлбөр дээр яах ёстой гэж та бодож байна вэ?

Засгийн газрын зайлшгүй шийдэх ёстой гурван асуудал байна. Эрэлт нь
өндөр, барилгын материа үйлдвэрлэлийн хүчин чадал нь хангалттай байгаа.
Энэ боломжийг ашиглаад орон сууцжуулах ажлаа үргэлжлүүлэх хэрэгтэй.
Зарчмын хувьд шийдэх шаардлагатай гэж бодож байна. Хоёрдугаарт ипотекийн
зээлийн хувьд гол үйл ажиллагаа явуулдаг МИК гэж байгууллагын
харьяаллын асуудлыг шийдэх хэрэгтэй. Монгол банк 2013 онд хөтөлбөр
гаргаад тодорхой хэмжээгээр дэмжиж байсан. Одоо Засгийн газарт шилжиж
байгаа. Тэгэхээр Засгийн газрын аль яаманд хариуцуулахаа тогтоож,
шийдвэрээ гаргах хэрэгтэй. Гурав дахь асуудал нь МИК-ийг менежмент,
өмчлөлийнх нь хувьд олон улсын зах зээл рүү ойртуулах хэрэгтэй. Энэ
тогтолцоог Монголд анх үүсэхэд Азийн хөгжлийн банк идэвхитэй оролцсон.
Азийн хөгжлийн банкны 2005 оны маш том тайлан бий. Үүн дээр үндэслээд
тухайн үеийн засгийн газар, Монголбанк, арилжааны банкуудын оролцоотой
байгуулж яваандаа МИК болсон. Тэгэхээр энэ бүтцээрээ дамжуулаад гадаад,
дотоодын зах зээлээс хөрөнгө татах орчныг бүрдүүлээд өгчих хэрэгтэй.
ОУВС-гийн шаардлагын дагуу ипотекийг төсвөөс мөнгө гаргаж дэмждэггүй юм
гэхэд олон улсын зах зээлээс мөнгө татах боломж нээлттэй. 2010 онд
УИХ-аас баталсан \”Шинэ бүтээн байгуулалт” гэж дунд хугацааны хөтөлбөр
байгаа. Энэ хөтөлбөрийн хүрээнд 40 мянган айлын орон сууцны хөтөлбөр
хэрэгжсэн. Хөтөлбөрийн хугацаа 2016 онд дуусаж байгаа. С. Бямбацогт сайд
энэ хөтөлбөрийг батлахад маш идэвхтэй ажилласан. Нэгэнт Монгол Улсын
эдийн засаг сайжрах нь тодорхой болсон юм чинь \”Шинэ бүтээн байгуулалт”
хөтөлбөрийн хоёрдугаар ээлжийг хүртэл эхлүүлэх боломжтой.